El arrendamiento de temporada, explicado para el inquilino

Una estancia de un mes o más en España se formaliza normalmente mediante un arrendamiento de temporada. Es un arrendamiento de verdad, sujeto a la ley española de arrendamientos urbanos, y ocupa un cajón legal distinto del del alquiler turístico y del de la vivienda habitual. Lo que sigue es información general y no asesoramiento jurídico: haz que un abogado o un gestor lea cualquier contrato antes de que lo firmes.

#¿Qué es un arrendamiento de temporada?

Es el arrendamiento de un inmueble por una temporada, regulado por la Ley 29/1994, la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 3 de esa ley divide los arrendamientos en dos clases, el de vivienda y el destinado a un uso distinto del de vivienda, y el artículo 3.2 coloca en la segunda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra.

La consecuencia práctica es que aquí no se aplica la maquinaria construida para proteger la vivienda habitual de las personas. No hay prórroga obligatoria hasta los cinco años, ni límite a cómo se fija la renta, ni tope de una mensualidad para la fianza. Lo que gobierna la relación es el propio contrato, después los preceptos de la LAU sobre arrendamientos para uso distinto del de vivienda y después el Código Civil.

#¿En qué se diferencia de un alquiler turístico y de un contrato de vivienda?

El alquiler turístico es una actividad turística con licencia, registrada e inspeccionada conforme a la normativa autonómica, y quien se aloja es un visitante y no un inquilino. El arrendamiento de temporada es un contrato privado entre arrendador y arrendatario, pactado por un periodo definido. El arrendamiento de vivienda es la tercera figura: el inmueble es la residencia habitual del inquilino, y el inquilino recibe la protección legal fuerte de la LAU.

Lo que los separa no es en realidad la duración de la estancia. La práctica española mira a la causa, es decir, al motivo por el que el inmueble se necesita de forma temporal. El Real Decreto 1312/2024, que creó el registro único de arrendamientos de ámbito nacional, delimita su alcance remitiéndose al artículo 3.2 de la LAU y a causas temporales como las vacaciones, el trabajo, los estudios o un tratamiento médico, y renuncia deliberadamente a fijar un número de días. Las obligaciones de ese real decreto empezaron a aplicarse el 1 de julio de 2025.

#¿Por qué el motivo de la estancia tiene que constar en el contrato?

Porque el motivo es lo que hace que el contrato sea de temporada. Un contrato que dice once meses, no expresa ninguna causa y ampara a un inquilino que a todas luces vive allí como en su casa corre el riesgo de ser tratado como arrendamiento de vivienda, con los derechos de prórroga que eso lleva consigo, que es el desenlace que no había previsto ninguna de las dos partes.

Por eso un contrato de temporada bien redactado dice para qué se necesita el inmueble en ese periodo, hace constar que la residencia habitual del inquilino está en otro sitio y da esa dirección, y a menudo lleva algo adjunto que lo respalde: una carta de trabajo a distancia o un contrato laboral, la matrícula de un curso, una cita médica. Desde el lado del inquilino esto no es una intromisión. Es lo que mantiene el contrato siendo lo que ambas partes acordaron.

#¿Cuánta fianza se pide en un arrendamiento de temporada?

Dos mensualidades de renta es la cifra legal. El artículo 36 de la LAU fija la fianza en una mensualidad para el arrendamiento de vivienda y en dos para el de uso distinto del de vivienda, y un arrendamiento de temporada es lo segundo.

La ley permite además pactar una garantía adicional por encima de la fianza, así que pedirla no es por sí solo raro. Más que el importe importa la mecánica: pactar por escrito dónde queda depositada la fianza, de qué puede descontarse y cuándo se devuelve. La LAU establece que el saldo que se deba al arrendatario empieza a devengar el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, lo que conviene saber si la correspondencia se queda en silencio.

#¿Quién paga la luz, el agua e internet?

Lo que diga el contrato. Para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda la ley deja esto a lo que pacten las partes, y son habituales dos fórmulas: suministros incluidos en la renta con un tope de uso razonable, o suministros facturados según lecturas de contador tomadas al principio y al final de la estancia.

En el sur de Tenerife la forma de esas facturas es peculiar. La luz sale baja, porque entre octubre y abril no hay que calentar nada y el aire acondicionado apenas se usa. El agua cuesta más por metro cúbico que en la península, porque las islas desalan. La fibra suele estar ya instalada e incluida. Sea cual sea la fórmula que pactes, deja cuatro cosas por escrito: qué suministros se cubren, a nombre de quién están los contratos de suministro, qué pasa si se supera un tope y quién lee los contadores al principio y al final.

#¿Hay que empadronarse?

Con un contrato de temporada, normalmente no. La obligación que establece la legislación española de régimen local va unida a la residencia habitual: quien vive en España debe inscribirse en el padrón del municipio en el que reside habitualmente. Un inquilino que mantiene su casa en otro país y está aquí una temporada no reside aquí habitualmente, y por eso no suele empadronarse.

Si una estancia acaba convirtiéndose en la vivienda principal de alguien, eso cambia, y para empadronarse hace falta la conformidad del propietario además del contrato. Al margen del padrón, y con independencia de él, los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza que vayan a permanecer en España más de tres meses deben inscribirse en el Registro Central de Extranjeros y obtener el certificado correspondiente, solicitándolo dentro de los tres meses siguientes a la entrada.

#¿Qué debe comprobar el inquilino antes de firmar?

Primero el contrato y después la persona que lo ofrece. Casi todo lo que sale mal en un arrendamiento de temporada es o una condición que nadie puso por escrito o un inmueble que esa persona nunca tuvo derecho a alquilar.

Pide también que se acredite que quien alquila el inmueble tiene derecho a alquilarlo, y la referencia catastral de la finca. Después lleva todo el conjunto a un abogado o a un gestor. Una revisión corta cuesta muy poco frente al precio de una temporada, y es el único consejo de este texto que vale para todo el mundo.