Wie unterscheidet sich eine Saisonmiete von einer touristischen Vermietung?

Eine touristische Vermietung ist eine lizenzierte Tourismustätigkeit nach regionalen Tourismusregeln, mit einem Gast und einem Betreiber. Eine Saisonmiete ist ein privater Mietvertrag nach dem nationalen Mietrecht, vereinbart für einen Zeitraum und mit einem genannten vorübergehenden Grund. Der Mieter hat einen Mietvertrag und übernimmt die Pflichten daraus, einschließlich der Sorgfalt für die Immobilie und einer ordnungsgemäßen Kündigung.

Wie hoch ist die übliche Kaution bei einer Saisonmiete in Spanien?

Zwei Monatsmieten. Artikel 36 der Ley de Arrendamientos Urbanos setzt eine Monatsmiete für die Miete einer Wohnung fest und zwei Monatsmieten für die Miete zu einem anderen Zweck als dem Wohnen, und genau das ist eine Saisonmiete. Das Gesetz erlaubt zusätzlich eine weitere Sicherheit, eine entsprechende Forderung ist also nicht ungewöhnlich.

Muss ich mich in das padrón eintragen lassen, wenn ich einige Monate miete?

Normalerweise nicht. Die Pflicht gilt für Menschen mit gewöhnlichem Wohnsitz in der Gemeinde, und ein Mieter, der für eine Saison hier ist und seine Wohnung anderswo behält, hat den nicht. Getrennt davon gilt eine Regel für Bürgerinnen und Bürger der EU, des EWR und der Schweiz, die länger als drei Monate in Spanien bleiben wollen: Sie müssen sich innerhalb von drei Monaten nach der Einreise im Zentralregister für Ausländer eintragen lassen.

Welche Unterlagen verlangt ein Vermieter von einem Saisonmieter?

Meist Ausweis, Kontakt- und Zahlungsdaten sowie etwas, das den genannten Grund des Aufenthalts stützt, etwa eine Arbeitgeberbescheinigung, eine Kursanmeldung oder einen Nachweis über eine dauerhafte Adresse anderswo. Die Anforderungen unterscheiden sich zwischen Vermietern und Agenturen. Ein gestor oder ein Anwalt kann Ihnen sagen, welche Forderungen üblich sind und welche nicht.

Der spanische Saisonmietvertrag, erklärt für Mieter

Q: Was ist ein arrendamiento de temporada?

Es ist ein spanischer Mietvertrag über eine Immobilie für eine Saison und nicht als dauerhafte Wohnung, geregelt in Artikel 3 der Ley de Arrendamientos Urbanos als Miete zu einem anderen Zweck als dem Wohnen. Er wird für Aufenthalte mit einem vorübergehenden Grund genutzt, etwa Remote-Arbeit, Studium, medizinische Behandlung oder einen Winter im Süden. Es ist ein Mietvertrag, mit den Pflichten, die für beide Seiten dazugehören.

Ein Aufenthalt von einem Monat oder länger wird in Spanien in der Regel über einen arrendamiento de temporada vergeben, eine Saisonmiete. Das ist ein echter Mietvertrag nach spanischem Mietrecht, und er liegt rechtlich in einer anderen Schublade als eine touristische Vermietung und als eine dauerhafte Wohnung. Was folgt, sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Lassen Sie jeden Vertrag von einem Anwalt oder einem gestor, einem spanischen Dienstleister für Behördenangelegenheiten, prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben.

#Was ist ein arrendamiento de temporada?

Es ist die Miete einer Immobilie für eine Saison, geregelt in der Ley 29/1994, der Ley de Arrendamientos Urbanos, dem spanischen Stadtmietgesetz. Artikel 3 dieses Gesetzes teilt Mietverträge in zwei Arten: die Miete einer Wohnung und die Miete zu einem anderen Zweck als dem Wohnen. Artikel 3.2 ordnet der zweiten Kategorie die saisonweise Vermietung städtischer Immobilien zu, gleich ob es um den Sommer oder um eine andere Saison geht.

Die praktische Folge ist, dass der Schutzapparat für dauerhafte Wohnungen hier nicht greift. Es gibt keine gesetzliche Verlängerung auf fünf Jahre, keine Obergrenze für die Festlegung der Miete und keine Beschränkung der Kaution auf eine Monatsmiete. Maßgeblich ist zuerst der Vertrag selbst, dann die Teile der LAU, die Mietverträge außerhalb des Wohnens betreffen, und dann das Zivilgesetzbuch.

#Wie unterscheidet er sich von touristischer Vermietung und normalem Mietvertrag?

Eine touristische Vermietung ist eine lizenzierte Tourismustätigkeit, registriert und beaufsichtigt nach regionalen Regeln, mit einem Gast statt einem Mieter. Eine Saisonmiete ist ein privater Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter, vereinbart für einen bestimmten Zeitraum. Die dauerhafte Wohnungsmiete ist das Dritte: Die Immobilie ist der gewöhnliche Wohnsitz des Mieters, und der Mieter erhält den starken gesetzlichen Schutz der LAU.

Was sie trennt, ist eigentlich nicht die Dauer des Aufenthalts. Die spanische Praxis sieht auf die causa, den Grund, aus dem die Immobilie vorübergehend gebraucht wird. Das Real Decreto 1312/2024, mit dem das einheitliche nationale Mietregister geschaffen wurde, bestimmt seinen Anwendungsbereich über Artikel 3.2 der LAU und über vorübergehende Gründe wie Urlaub, Arbeit, Studium oder medizinische Behandlung, und verzichtet bewusst darauf, eine Zahl von Tagen festzulegen. Die Pflichten aus diesem Dekret gelten seit dem 1. Juli 2025.

#Warum der Grund des Aufenthalts im Vertrag stehen muss

Weil der Grund den Vertrag erst zu einem Saisonvertrag macht. Ein Vertrag, der elf Monate nennt, keinen Grund angibt und einen Mieter betrifft, der dort erkennbar wohnt, läuft Gefahr, als Wohnungsmietvertrag behandelt zu werden, mit den gesetzlichen Verlängerungsrechten, die dazugehören. Das ist das Ergebnis, mit dem keine der beiden Seiten geplant hat.

Ein ordentlich aufgesetzter Saisonvertrag nennt deshalb, warum die Immobilie für diesen Zeitraum gebraucht wird, hält fest, dass der gewöhnliche Wohnsitz des Mieters woanders liegt, und gibt diese Adresse an. Oft liegt etwas bei, das dies stützt: eine Bescheinigung über Remote-Arbeit oder ein Arbeitsvertrag, eine Kursanmeldung, ein Arzttermin. Aus Sicht des Mieters ist das kein Übergriff. Es hält den Vertrag bei dem, worauf sich beide Seiten geeinigt haben.

#Mit welcher Kaution ist zu rechnen?

Zwei Monatsmieten sind der gesetzliche Wert. Artikel 36 der LAU setzt die fianza, die Kaution, bei der Miete einer Wohnung auf eine Monatsmiete fest und bei der Miete zu einem anderen Zweck als dem Wohnen auf zwei Monatsmieten, und eine Saisonmiete ist das Zweite.

Das Gesetz erlaubt zusätzlich eine weitere Sicherheit, eine solche Forderung ist für sich genommen also nicht ungewöhnlich. Wichtiger als die Höhe ist die Mechanik: Vereinbaren Sie schriftlich, wo die Kaution verwahrt wird, wofür etwas abgezogen werden darf und wann sie zurückkommt. Die LAU sieht vor, dass der dem Mieter zustehende Restbetrag einen Monat nach der Schlüsselübergabe gesetzliche Zinsen zu tragen beginnt. Das ist gut zu wissen, wenn die Korrespondenz verstummt.

#Wer zahlt Strom, Wasser und Internet?

Was immer der Vertrag sagt. Für Mietverträge außerhalb des Wohnens überlässt das Gesetz dies den Parteien, und zwei Regelungen sind üblich: Nebenkosten in der Miete enthalten, mit einer Obergrenze für den angemessenen Verbrauch, oder Abrechnung nach Zählerständen, die zu Beginn und am Ende des Aufenthalts abgelesen werden.

Im Süden Teneriffas sehen diese Rechnungen ungewöhnlich aus. Der Strom ist niedrig, weil zwischen Oktober und April nichts geheizt wird und die Klimaanlage kaum läuft. Wasser kostet je Kubikmeter mehr als auf dem Festland, weil die Inseln Meerwasser entsalzen. Glasfaser ist meist schon installiert und enthalten. Wie Sie es auch vereinbaren, halten Sie vier Dinge schriftlich fest: welche Nebenkosten abgedeckt sind, auf wessen Namen die Versorgungsverträge laufen, was passiert, wenn eine Obergrenze überschritten wird, und wer die Zähler zu Beginn und am Ende abliest.

#Muss man sich beim Rathaus anmelden?

Bei einem Saisonvertrag in der Regel nicht. Die Pflicht im spanischen Kommunalrecht knüpft an den gewöhnlichen Wohnsitz an: Wer in Spanien lebt, muss sich in das padrón eintragen lassen, das Einwohnerregister der Gemeinde, in der er gewöhnlich wohnt. Wer eine Wohnung in einem anderen Land behält und für eine Saison hier ist, hat hier keinen gewöhnlichen Wohnsitz und meldet sich deshalb normalerweise nicht an.

Wird ein Aufenthalt doch zum Hauptwohnsitz, ändert sich das, und die Anmeldung braucht neben dem Vertrag auch das Einverständnis des Vermieters. Davon getrennt und unabhängig vom padrón gilt: Bürgerinnen und Bürger der EU, des EWR und der Schweiz, die länger als drei Monate in Spanien bleiben wollen, müssen sich im Zentralregister für Ausländer eintragen lassen und eine Bescheinigung beantragen, und zwar innerhalb von drei Monaten nach der Einreise.

#Was sollte ein Mieter vor der Unterschrift prüfen?

Zuerst den Vertrag, dann die Person, die ihn anbietet. Fast alles, was bei einer Saisonmiete schiefgeht, ist entweder eine Bedingung, die niemand aufgeschrieben hat, oder eine Immobilie, die diese Person nie vermieten durfte.

Verlangen Sie außerdem einen Nachweis, dass die vermietende Person zur Vermietung berechtigt ist, und die Katasterreferenz der Immobilie. Geben Sie das Ganze dann einem Anwalt oder einem gestor. Eine kurze Prüfung kostet sehr wenig, gemessen am Preis einer ganzen Saison, und sie ist der eine Rat hier, der für alle gilt.